IMÓVEL NA PLANTA – ASSOCIATIVO – RECURSO DO FGTS


                 

                IMÓVEL NA PLANTA – ASSOCIATIVO – RECURSO DO FGTS

Saiba Mais

O que é

É uma linha de crédito para financiamento da produção de empreendimentos habitacionais, da reabilitação de empreendimentos urbanos e da produção de lotes urbanizados, com recurso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, vinculada ao Programa de Carta de Crédito Associativo, com financiamento direto à s pessoas físicas (beneficiário final), formalizado mediante parceria com uma Entidade Organizadora e interveniência de uma empresa do ramo da construção civil.

Objetivo

Criado pelo Conselho Curador do FGTS por meio de Resolução e regulamentado por instruções normativas emitidas pelo Gestor da Aplicação – Ministério das Cidades, com o objetivo de atender à s necessidades habitacionais das famílias de baixa renda.

Origem do Recurso

Programa lastreado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, para concessão de subsídio e de financiamento, sendo este último retornado ao Fundo mediante pagamento do principal e juros.

Modalidades (FGTS)

  • Aquisição de Terreno e Construção
  • Construção em Terreno Próprio
  • Produção de Lotes Urbanizados
  • Reabilitação de Empreendimentos Urbanos

Quem pode solicitar o financiamento

Entidades Organizadoras Públicas/Privadas e empresas do ramo da Construção Civil em geral (Cooperativas, associações, sindicatos, Poder Público Estadual e Municipal, companhias de habitação, Construtoras, Incorporadoras, entidades privadas sem fins lucrativos e outras pessoas jurídicas voltadas à produção de unidades habitacionais).

  • Os consórcios, por não terem personalidade jurídica, não podem atuar como Entidade Organizadora e nem como vendedor de terreno.
  • A Construtora pode ser a entidade Organizadora.

Condições para contratar o Financiamento

  • Aprovação da viabilidade técnica de engenharia do empreendimento.
  • Aprovação do projeto de trabalho técnico social para empreendimento que possua unidades no valor de até R$ 40.000,00.
  • Aprovação da análise jurídica do empreendimento, do terreno e das partes envolvidas (vendedores do terreno, construtora e entidade representativa).
  • Aprovação da análise de risco da construtora, do grupo empresarial e da entidade representativa.
  • Aprovação do cadastro da entidade organizadora (ou da construtora), bem como de risco de crédito, se empresa com fins lucrativos.
  • Aprovação do cadastro do vendedor do terreno, inclusive dos sócios/acionistas, no caso de pessoa jurídica.
  • Aprovação do crédito de, no mínimo, 30% dos beneficiários do total de unidades do empreendimento/módulo, antes da assinatura do contrato.
  • Contratação do Seguro Garantia Construtor – SGC e do Seguro de Risco de Engenharia - SRE, visando garantir a entrega da unidade pronta ao proponente.
  • A abertura das contas operação 003,012 e 022 forem comprovadas.

Gestão dos Recursos

Para viabilizar o empreendimento, a composição dos recursos necessários pode ser:

  • Obra executada
  • Frações ideais do terreno das unidades financiadas
  • Saldo dos financiamentos concedidos aos adquirentes
  • Recursos próprios da Pessoa Física
  • Recurso próprio da Pessoa Jurídica

Após a contratação do empreendimento, os recursos são liberados à Entidade Organizadora mensalmente, de acordo com o cronograma e após a comprovação da execução de obras pela Engenharia da CAIXA.

Visando a conclusão do empreendimento, os recursos necessários para finalização da obra permanecem sob gestão da CAIXA até o término da obra e legalização do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.

Participantes e atribuições

Caixa Econômica Federal Como Agente Operador é a instituição responsável pela definição e divulgação dos procedimentos operacionais necessários à execução do Programa, pelo controle e acompanhamento da execução orçamentária e pelo repasse de informações ao Gestor da Aplicação e ao Conselho Curador do FGTS.

Como Agente Financeiro é a instituição financeira responsável pela análise, avaliação técnica, jurídica, social e econômica da proposta e contratação com os beneficiários finais, bem como pelo retorno dos recursos financiados e desembolsados, estabelecer parcerias com entidades, governamentais ou não, com atuação voltada ao setor habitacional, tais como as Companhias de Habitação e órgãos assemelhados, de forma a auxiliá-los no exercício de suas atribuições complementares;

Entidade Organizadora

É responsável pela organização do grupo de beneficiários e pela promoção e/ou produção das unidades, em intervenções sob a forma concentrada e tem, no mínimo, como atribuições a responsabilidade pela elaboração e estudo prévio de viabilidade dos projetos, a participação no investimento, financeira ou sob a forma de aporte de bens ou execução de serviços economicamente mensuráveis, o acompanhamento da execução das obras e serviços objeto dos contratos de financiamento; e a execução de trabalho de desenvolvimento comunitário junto aos beneficiários.

Agente Promotor – Governo do Estado, Prefeituras Municipais, COHAB e Órgãos Assemelhados

Responsável por promover ações necessárias à formação dos grupos organizados.


Empresa do setor da Construção Civil – Construtora

Responsável pela construção do empreendimento e pela entrega do imóvel no prazo contratado, de acordo com o projeto aprovado.

Público Alvo - Beneficiários Finais

Pessoas físicas com renda até R$5.400,00. São responsáveis por aportar os valores referentes à sua participação na operação e de cumprir as obrigações contratuais para o devido retorno do financiamento concedido pelos agentes.

Entidade Organizadora

Podem atuar como Entidade Organizadora:

  • Poder Público: Estadual e Municipal.
  • Cooperativas.
  • Associações.
  • Sindicatos.
  • Companhias de habitação.
  • Construtoras.
  • Incorporadoras
  • Entidades privadas sem fins lucrativos.
  • Sociedade de Propósito Específico - SPE
  • Pessoas jurídicas voltadas à produção de unidades.

Regimes de construção admitidos

  • A construção por meio de regimes de mutirão e autoconstrução, na execução do empreendimento, é permitida desde que haja mão-de-obra especializada e que tenha supervisão do responsável técnico da obra.
  • As operações enquadradas no PMCMV devem, obrigatoriamente, ter a participação de empresa do ramo da Construção Civil.

Avaliação do empreendimento
O empreendimento será avaliado sob os aspectos técnicos de engenharia, jurídico, social e econômico, com base na documentação a ser apresentada.

Custos das análises e dos Encargos

Na instrução da proposta

  • Tarifas de pesquisa cadastral;
  • Taxas de Cobertura de Custos (TCC) para a análise da proposta;
  • São devidas, também, tarifas para as análises específicas e necessárias à aprovação do empreendimento, cobradas de acordo com a tabela de tarifas, quais sejam:
  • Análise de Viabilidade Técnica do Empreendimento
  • Análise de Risco da Construtora
  • Avaliação do Projeto de Crédito Imobiliário – APCI ou Aprovação da avaliação de cálculo e utilização do Valor Potencial de Contratação – VPC.

À vista na contratação

  • TCCAV - Taxa de Cobertura de Custos à Vista, por contrato assinado, a título de cobertura de custos operacionais, inclusive na contratação de unidades complementares:
  • Cobrada no valor de R$200,00(duzentos reais).

Na fase de construção

  • Tarifa de Cobertura de Custos – TCCMO para acompanhamento da operação no valor de R$1.200,00 (em caso de recursos FGTS, limitado a 2% do valor do financiamento - VGV, mediante débito em conta), devida mensalmente, na data de aniversário do contrato, a título de ressarcimento de despesas/custos com vistorias/medição de obra;
  • Taxa de Cobertura de Custo – TCCRC para reformulação de cronograma, de acordo com a Tabela de Tarifas, mediante débito em conta, devida quando houver reformulação de cronograma, alterando os percentuais de obras originalmente contratados;
  • Seguro Garantia do Construtor (SGC) e Seguro de Riscos de Engenharia (SRE). Esses seguros deverão ser apresentados obrigatoriamente até a data de assinatura dos contratos com os beneficiários finais.

Prazos

Construção

O prazo de construção, contado a partir da data da primeira assinatura de contratos, é no mínimo de 2 meses e no máximo de 24 meses.

Amortização

Os prazos mínimos e máximos de amortização, contados a partir da data de assinatura do contrato, são definidos de acordo com a renda familiar do pretendente e com o tipo de garantia estipulada, sendo o mínimo de 120, podendo chegar a até 360meses.

Garantia
  • Hipoteca em primeiro grau, especial e sem concorrência, em garantia da dívida individualizada, com gravame sobre o terreno, respectivas benfeitorias ou alienação fiduciária à opção do proponente.
  • Fiança da Construtora, até a entrega do imóvel.

Funcionamento do financiamento da CAIXA

O financiamento é concedido diretamente ao beneficiário pessoa física, a partir de proposta aprovada pela CAIXA, na forma associativa, de acordo com as normas gerais do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e/ou do Programa Minha Casa Minha Vida.

Depois da aprovação do empreendimento pela CAIXA, serão providenciadas as pesquisas cadastrais, as análises de capacidade de pagamento e as entrevistas com os beneficiários apresentados pela Entidade Organizadora, de acordo com a documentação pessoal e de renda.

A renda mensal pode ser composta por mais de um membro da família. Aprovados os cadastros das famílias, será marcada a data para a assinatura dos contratos de financiamento.

Trabalho Técnico-Social

São ações desenvolvidas com todas as famílias beneficiárias do Programa, por um Técnico Social, para:

  • Esclarecer o papel de cada beneficiário no Programa - direitos e obrigações;
  • Esclarecer as dúvidas acerca do Programa;
  • Orientar as famílias no acompanhamento das obras;
  • Auxiliar a formação da nova comunidade;
  • Auxiliar a construção de regras de convivência em grupo;
  • Auxiliar as famílias na recepção dos imóveis concluídos;
  • Organizar os grupos para ocupação das unidades;
  • Esclarecer o grupo sobre a correta ocupação do espaço físico, desenvolvendo atividades que auxiliem a ampliação da consciência dos participantes quanto à educação para o ambiente construído;
  • Auxiliar a formação das Comissões de Representantes e de Acompanhamento de Obras.